Thị trường văn phòng cho thuê TPHCM đang có những chuyển biến mạnh mẽ dưới tác động của nhu cầu mở rộng doanh nghiệp và xu hướng làm việc linh hoạt. Các mô hình văn phòng hiện đại, tối ưu chi phí ngày càng được ưa chuộng, tạo nên bức tranh sôi động và cạnh tranh cho toàn thị trường. Cùng G Office tìm hiểu ngay trong bài viết này nhé!
Tổng quan thị trường văn phòng cho thuê tại HCM
Thị trường văn phòng cho thuê TPHCM trong năm 2025 tiếp tục thể hiện sự năng động và tăng trưởng ổn định, dù phải đối mặt với áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới. Theo Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý I/2025 của Avison Young Việt Nam, TP. Hồ Chí Minh đang bước vào chu kỳ mở rộng mạnh mẽ của phân khúc văn phòng, tương tự Hà Nội và Đà Nẵng.
Giai đoạn 2025–2027, thành phố dự kiến đón nhận thêm khoảng 529.300 m² diện tích văn phòng. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại TP. Thủ Đức, Quận 7 và Quận 1, những khu vực có lợi thế về hạ tầng, giao thông và tốc độ phát triển đô thị. Điều này hứa hẹn tạo nên sự thay đổi đáng kể trong cơ cấu phân khúc văn phòng từ trung tâm đến cận trung tâm.
Bên cạnh nguồn cung truyền thống, không gian làm việc linh hoạt (flex office & coworking) tiếp tục bùng nổ. International Workplace Group (IWG) — đơn vị dẫn đầu toàn cầu — đã khai trương cơ sở thứ 9 tại TPHCM trong quý I, bổ sung 2.300 m² tại Bình Thạnh và chuẩn bị mở rộng thêm 2.600 m² tại Quận 1 và Quận 4. Tổng diện tích vận hành coworking trong năm dự kiến vượt 4.000 m².
Ở chiều cầu, dù nguồn cung tăng, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ổn định:
- Văn phòng hạng A trung tâm: 55 USD/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy 89%.
- Văn phòng hạng B: 28 USD/m²/tháng, tỷ lệ lấp đầy 88%.
Điều này phản ánh nhu cầu lớn đối với văn phòng chất lượng cao, đặc biệt tại khu vực trung tâm – nơi tập trung doanh nghiệp lớn và dịch vụ hỗ trợ đi kèm.
Nhìn chung, thị trường văn phòng cho thuê TPHCM đang trong giai đoạn mở rộng – cạnh tranh – tái cấu trúc, khi doanh nghiệp ưu tiên các tiêu chí mới như: linh hoạt, tiện nghi, tối ưu chi phí, tích hợp coworking và cam kết phát triển bền vững (green office). Sự chuyển dịch này tạo nên bức tranh sôi động, đồng thời mở ra cơ hội lớn cho cả chủ đầu tư và khách thuê trong thời gian tới.\
Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường văn phòng cho thuê TPHCM
Thị trường văn phòng cho thuê TPHCM chịu tác động từ nhiều nhóm yếu tố kinh tế – xã hội – công nghệ. Những biến động này định hình nhu cầu thuê, mức giá, xu hướng phát triển và chiến lược cạnh tranh của các chủ đầu tư trong giai đoạn 2025–2027.
1. Nguồn cung mới và sự dịch chuyển không gian văn phòng
Việc đưa vào vận hành hơn 529.300 m² diện tích văn phòng từ 2025–2027 là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường. Các dự án quy mô lớn tại TP. Thủ Đức, Quận 7 và Quận 1 đang tạo ra sự phân bổ lại nguồn cung, khiến thị trường dịch chuyển mạnh từ khu vực trung tâm sang cận trung tâm.
Nguồn cung tăng giúp khách thuê có nhiều lựa chọn hơn nhưng đồng thời tạo áp lực cạnh tranh về giá, chất lượng dịch vụ và tiện ích văn phòng.
2. Xu hướng làm việc linh hoạt & sự bùng nổ của coworking
Mô hình văn phòng linh hoạt (flex office) đang trở thành xu hướng chủ đạo, đặc biệt với doanh nghiệp SME, startup và các công ty quốc tế cần khả năng mở rộng nhanh.
Việc nhiều đơn vị cho thuê văn phòng phát triển — cho thấy nhu cầu coworking tăng mạnh. Nhiều tòa nhà hạng B và hạng A cũng tích hợp mô hình linh hoạt để giữ chân khách thuê và tối ưu lấp đầy.
3. Tăng trưởng kinh tế và nhu cầu doanh nghiệp mở rộng
TPHCM tiếp tục là trung tâm kinh tế hàng đầu cả nước, thu hút vốn FDI và doanh nghiệp đa quốc gia. Khi các ngành như tài chính – công nghệ – thương mại điện tử – dịch vụ chuyên môn phát triển, nhu cầu văn phòng đạt chuẩn càng tăng.
Điều này giúp duy trì:
- Tỷ lệ lấp đầy cao (88–89%),
- Giá thuê ổn định ở cả hạng A và B,
- Duy trì sức nóng ở khu trung tâm (CBD).
4. Phát triển hạ tầng và định hướng quy hoạch đô thị
Các dự án giao thông trọng điểm như Metro số 1, mở rộng đường vành đai, nâng cấp trục Nguyễn Hữu Thọ – cầu Thủ Thiêm… đã thúc đẩy sự nổi lên của “vệ tinh văn phòng” như Thủ Đức, quận 7, Bình Thạnh.
5. Chuyển đổi số và xu hướng văn phòng xanh
Doanh nghiệp ngày càng quan tâm tới:
- Tòa nhà đạt chuẩn LEED,
- Hệ thống quản lý thông minh,
- Không gian xanh – tối ưu sức khỏe,
- Giảm chi phí vận hành qua công nghệ.
Các chủ đầu tư bắt buộc phải nâng cấp hạ tầng kỹ thuật số và mô hình vận hành để cạnh tranh với nguồn cung mới.
6. Áp lực cạnh tranh trong mô hình định giá
Sự gia tăng liên tục của nguồn cung từ quý II/2025 buộc nhiều tòa nhà phải:
- Điều chỉnh giá thuê linh hoạt,
- Tăng khuyến mãi, hỗ trợ setup văn phòng,
- Cải thiện dịch vụ quản lý.
Điều này tạo lợi thế cho khách thuê nhưng đặt ra thách thức lớn cho các tòa nhà cũ không nâng cấp kịp.
Dự báo thị trường văn phòng cho thuê trong những năm sắp tới
Thị trường văn phòng cho thuê TPHCM dự kiến tiếp tục tăng trưởng ổn định từ năm 2025 đến 2027. Tổng nguồn cung dự kiến sẽ bổ sung khoảng 280.000 – 300.000 m² diện tích văn phòng mới mỗi năm, tập trung chủ yếu tại các khu trung tâm và cận trung tâm như Quận 1, Quận 7, TP. Thủ Đức.
Trong khi nguồn cung tăng, tỷ lệ lấp đầy trung bình dự báo vẫn duy trì ở mức cao:
- Văn phòng hạng A: ~88–90%,
- Văn phòng hạng B: ~85–88%,
- Giá thuê trung bình hạng A: 54–56 USD/m²/tháng,
- Giá thuê hạng B: 32–35 USD/m²/tháng.
Xu hướng văn phòng linh hoạt (flex office) và coworking space sẽ tiếp tục phát triển, chiếm khoảng 10–15% tổng diện tích cho thuê mới, nhờ nhu cầu thuê ngắn hạn, chia sẻ không gian và khả năng mở rộng nhanh chóng của doanh nghiệp. Không gian xanh, công nghệ hiện đại và tiện ích tích hợp sẽ là yếu tố quyết định thu hút khách thuê, đặc biệt trong bối cảnh doanh nghiệp chú trọng đến sức khỏe và hiệu quả làm việc.
Dự báo trong ba năm tới, các doanh nghiệp thuê văn phòng sẽ ưu tiên những tòa nhà có khả năng thích ứng linh hoạt, chi phí vận hành hợp lý và thiết kế thân thiện môi trường, đồng thời các chủ đầu tư sẽ phải tối ưu hóa không gian và tiện ích để duy trì tỷ lệ lấp đầy và sức hút thị trường.
Tổng thể, thị trường văn phòng cho thuê TPHCM sẽ bước vào giai đoạn sôi động nhưng cân bằng, với nhiều cơ hội mở rộng cho cả khách thuê lẫn nhà đầu tư, trong khi vẫn duy trì sự ổn định về giá và tỷ lệ lấp đầy.
Kết luận
Thị trường văn phòng cho thuê TPHCM đang bước vào giai đoạn phát triển sôi động nhưng ổn định, với nhiều cơ hội mở rộng cho cả khách thuê và nhà đầu tư. Nguồn cung dự kiến tăng mạnh tại các khu trung tâm và cận trung tâm, đồng thời nhu cầu thuê văn phòng chất lượng cao, linh hoạt và thân thiện môi trường tiếp tục là xu hướng chính.
Các yếu tố như giá thuê ổn định, tỷ lệ lấp đầy cao, không gian làm việc linh hoạt, thiết kế xanh và tiện ích hiện đại sẽ trở thành tiêu chí quan trọng giúp các tòa nhà giữ sức hút với khách thuê. Doanh nghiệp và nhà đầu tư nắm bắt đúng xu hướng, tối ưu hóa tiện ích và khả năng thích ứng của văn phòng sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt trong những năm tới.
